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記者陳韋帆／台北報導

▲近期不少銀行強打房貸優惠專案，40年房貸也再度引起關注。（圖／記者陳韋帆攝影）

央行3月17日喊完升息後，不少銀行紛紛祭出「優惠房貸專案」，盼能在銀行4、6月正式升息前，再搶一波業績，40年房貸也再度引起網友熱議，不過，東龍不動產專任約經理陳泰源就提醒，「優惠專案也不過優惠3個月左右，而40年房貸對於真正的自住客而言並不划算，主要還是中短期持有的置產或投資客才合適，現階段尚未買房的購屋族要做的是，重新評估自身財力。」

陳泰源表示，目前有銀行推出超低利率的1.31%房貸，也有銀行趁勢強打40年房貸，看是降低不少負擔，實際上，40年房貸並非人人都可辦，也並非人人都合適，購屋族主要有四大面向必須了解。

一、以購買人年齡來換算，核貸上限為75歲，換言之，年紀必須低於35歲以下，才可貸到最多40年。

二、銀行有其資金成本，如果貸款額度低於1200萬元，那麼利率是從1.33%~1.35%起跳，如果貸款額度高於1200萬元，才可獲得1.31%的超優惠房貸利率，換言之，對銀行而言，貸款額度多寡也是關鍵。

三、利率1.31%的利差，頂多賺一季而已。陳泰源強調，利率1.31%不是40年不變，還是會跟著央行的利率浮動而跟著調整，小心有可能「賺了短期的利差」卻「賠了長期的房價」。

以1000萬元房貸、現有利率1.31%以及，後續因為升息一碼調升至1.56%並採「季調」利率試算，前3個月，每月繳26,777元，第4個月起繳28,011元，等於前後只省了3,702元的利息而已。

不過，倘若未來若房價下跌10%，資產則大幅縮水100萬元，還得承受一邊繳房貸的心理壓力。原本想「把買房當存錢」甚至期待未來能「以房養老」，結果反而成為40年「屋奴」，得不償失。

四、確認自己的購屋動機為何？是長期持有？還是中短期持有？陳泰源說，以某外商銀行推出的40年房貸來說，假設貸款1000萬元、利率1.31%、採本息均攤方式計算，20年房貸所需繳的利息為137萬元；40年房貸所需繳的利息為285萬元，兩者相差高達148萬元！

▲陳泰源表示，能力許可下，自住客其實最合適的是20年房貸。（圖／陳泰源提供）

綜合上述分析，陳泰源建議，如果是長期持有、收入也足夠的自住客，倘若支付房貸，20年房貸反而比較適合；但若是中短期持有、房貸支出佔比過重影響到生活品質，則建議申請30年甚至是40年房貸，讓銀行多賺點利息，也為自己獲得喘息的空間；所以，還是要看自身的購屋動機為何，再選擇最適合自己的方案。

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